【終わりなき論争】持ち家vs賃貸【どっちが得するの？】

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2019.07.04

今回は終わりなき論争、

持ち家vs賃貸
について話したいと思います。
この論争に関しては結局の所、視点を何処に置くかによって言い分が分かれるんですよね。
そこで今回は、金銭面から見た持ち家vs賃貸と、それ以外の視点で見た持ち家vs賃貸、2つの視点で考えてみたいと思います。
そして今回の場合の「家を購入する」という定義は、不動産投資目的での購入は除外して、話をすすめます。
あくまで購入者自身の家族が住む、という前提です。
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【終わりなき論争】持ち家vs賃貸【どっちが得するの？】

持ち家vs賃貸【金銭面編】

では早速それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

持ち家

メリット
・ローンを払い終えてしまえば、その後の金銭的負担はかなり楽になる。
・残債状況により自宅を担保にできるので、いざと言う時に融資を受けやすくなる。
・今の日本では非常に低金利で融資を受ける事ができる。
デメリット
・ローンを払い終えるまで、数十年に渡る長期の負担が続く。
・ほとんどの物件は購入した瞬間から価値が下がる。
・毎年固定資産税を支払わなければならない。
・定期的な修繕費（マンションならば修繕積立費）を支払わなければならない。
・家にトラブルがあってもすべて自己負担。
・流動性が低いので、売りたいと思ってもすぐに売却するのが難しい。
・都市部中心地以外では、ローンを払い終えた時点での資産価値はあまり期待できない。
・地震などの天災リスクが生じる。（保険ではカバーしきれない。）

賃貸

メリット
・償却やトラブルによる修繕費はオーナーが負担してくれる。
・自分の収入の変化に合わせて引っ越しすることで、支払額（家賃）をコントロールする事ができる。
・固定資産税を払わなくて良い。
デメリット
・支払い続けなければならないと言う精神的負担がある。
・いくら払っても自分のものにはならない。
こんな感じですね。
どちらも一長一短のように見えます。
しかし現実的には、金銭面で持ち家か賃貸かどっちが得かを比べても、実はあまり意味がありません。
なぜなら購入するのがどんな家か、賃貸なら家賃いくらの家を借りて住むのか、などの諸条件で、大きく変わってくるからです。
仮に同じエリアで、
①築古戸建てを購入vs新築タワーマンションを賃貸
②新築タワーマンションを購入vs築古戸建てを賃貸
①と②では真逆の結果になりますよね。
だから、金銭面ではあまりどちらが得かを比較しても、意味がありません。
しいて言えば、賃貸の方がその時の収入の状況に応じて、引っ越しなどで家賃を調整する事が容易にできるので、その点は有利だとは思います。
そして持ち家に関しての金銭的な注意点として、ローンの支払いが終われば確かに負担は大幅に減るのですが、家を新築で購入した場合、30年程度で経年劣化によるリフォームが必要になってくる場合が多いので、新たにリフォームの為のローンを組み直さなければならない必要が生じる可能性があります。

持ち家vs賃貸【金銭面以外編】

では早速それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

持ち家

メリット
・持ち家という圧倒的安心感＆優越感。
・近所や知人に対しての世間体の良さと、社会的に大きな信用が得られる。
・自分の好きなようにリフォームや増改築ができる。
デメリット
・その土地に根付く覚悟がいる。
・近隣トラブルなどに巻き込まれた場合に、簡単に回避することができない。
・家族構成が変わっても家の広さをリサイズできない。

 

賃貸

メリット
・自由に好きな場所へ引っ越しする事ができる。
・近隣との人付き合いをあまり気にしなくて良い。
・家族構成の変更に合わせて引っ越しする事で、部屋をリサイズできる。
デメリット
・家を自分の好きなように変更できない。（オーナーの許可が必要）
・自分に希望に合った部屋を探すのがなかなか難しい。
こんな感じですかね。

なぜ多くの人が家を買うのか

以前に比べれば少なくはなってきましたが、今でも多くの人が家を購入しています。
それはなぜでしょうか？
その理由の第一に、
圧倒的な精神的安心感
があると思います。
「借り物ではなく自分の持ち物である。」
という安心感ですね。
例えば自動車を運転する時でも、自分の自動車を運転する時よりも、レンタカーや知人から借りた車を運転する時の方がより注意深く運転しますよね。
持ち主に対する意識が働きますよね。
それと同じ事ですね。
そして賃貸の家賃は支払ったら全額がオーナーの懐に入りますが、住宅ローンの返済は返済した分、たとえ少しずつでも着実に本当の意味での自分のものになっていきます。
この差は大きいと思います。

こんな目的で家を買ってはいけない

家を買う時に間違ってはいけない事があります。

それは家を買う「目的」です。

子どもの将来の為に家を買う

もし家を購入する目的が、「子どもに将来家を残してやりたい」って思って買うのならば、あまりおすすめしません。

むしろ買わない事が、子どもの為になるかと思います。

その理由は、あなたが家を買うことで、あなたの子の人生を、その地に束縛してしまうからです。

子どもには無限の可能性が有ります。

あなたの子が将来どこに生活の拠点を置くのか、そんな事は親が決めるべきでは無いと僕は思います。

ましてやこのグローバル社会、あなたの子が将来海外に住む事だって十分考えられるのです。

事実、昔ながらのそういった思いで買われた家が今どうなっていますか？？

「空き家問題」として日本中に広がっていますよね。

親が望んでも、子どもは親の側に居てくれるとは限りません。

子どもは自由に好きな所、住みやすい所へ行って生活しますからね。

資産を残したいと思って家を買う

将来の資産を残したいと思って家を買おうと思っている人。

そう思っている人は買う物件を良く良く吟味してください。

例えば、

土地の上昇が期待できそうにない地方都市で、土地建物合わせて4000万円の家を買ったとします。
購入時の資産価値は土地2000万、建物2000万だったとします。
建物の価値は、買った瞬間から目減りしていきます。
おおよそ20年後には1割り程度まで、30年後には資産価値は0円になります。
あなたが購入した家の場所が、将来的な土地の値上がりを期待できるエリアであれば、その分を少しはカバーできるかもしれませんが、そんな場所は日本全体で見ても限られたほんの一握りです。
結果的には4000万円で購入した家の価格は、30年後には1000～2000万円程度台まで目減りしてしまうのです。
つまりは、「将来の資産を残す」という観点から考えた場合、家の購入は余程の好立地で無い限り、あまりおすすめできないと言えるのです。
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こういう家の買い方ならおすすめできます

僕がおすすめする家の買い方は、まず家を買う時に自分の世代の事だけを考える事です。
つまりは自分と配偶者ですね。
買う物件は、「将来的に配偶者と二人だけの生活になっても困らない作りの家」である事が理想です。
たまに玄関が二階部分にあって階段で上がらなくてはならないような家を見かけたりしますが、そういう物件は避けるべきだと思います。
自分たちが年老いた時に、階段の上がり下がりが苦痛になるのが明白だからです。
同様に、生涯住むと決めて購入するならば、3階建ての家も同じ理由からあまりおすすめできません。
そしてできれば新築ではなく、中古戸建て住宅をおすすめします。
金銭的に余裕がある人であれば新築を購入すれば良いと思いますが、そうでなければ新築にこだわる必要なんてないと思います。
「知らない人の住んだ後は嫌だ！」と思う人も結構いるようですが、その「嫌だ」の代償が数百万～数千万なんですよ？
できればそこは我慢すべきだと思います。
更に言えば、低金利とは言えローンはできるだけ短くする事も忘れないでください。
この先あなたに何があるか、どんな将来が待っているかなんて誰にもわかりませんからね。
そして最終的にローンを支払い終えた後は、年金とリバースモーゲージ制度を上手く組み合わせて老後の生活資金に充てるのが良いと思います。
上記で戸建てをおすすめした理由は、このリバースモーゲージは基本的に土地評価に対して融資される制度なので、マンションだとリバースモーゲージの対象外となるケースがあるからです。
子どもに資産を残したければ、別の流動性のある資産で残してあげてくださいね。
その方が子どもも家よりずっと嬉しいはずです。
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まとめ

まとめますと、

・金銭的な面では、自宅購入vs賃貸のどちらが得かを比べても意味がない。
（状況によりどの様な結果にもなるので。）
・安心や社会的信頼を得たい方は自宅の購入がおすすめ。
・自由を望む人は賃貸がおすすめ。
・自宅の購入は自分の世代の事だけを考えて購入するのが望ましい。
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